大規模修繕
マンション管理会社が行う「大規模修繕」とは、具体的にはどのようなことを行うのでしょうか。こちらのページでは、これからマンション管理会社選びを行う方にとって重要な「大規模修繕」について詳しく解説します。
大規模修繕の実施の流れ
マンションでの快適な生活を維持していくために、必要なのが「大規模修繕」です。マンションごとに実施する周期は異なりますが、資産価値を維持するためにも実施していかなければいけません。
大規模修繕をする流れは、マンション管理会社による建物の調査・診断に始まり、基本計画作成、修繕工事の設計、工事会社の選定、資金計画の確認、総会などで決議をとり工事契約を締結した上で大規模修繕を行うのが一般的な流れになります。
費用の計画はとても重要
マンション管理会社は約3~5年の周期で、定期的に修繕費の見直しを図り大規模修繕に備えた費用の計画を立てます。
仮に、修繕費用に変更があった場合は、修繕の必要性と必要な個所について専門家に確認をする必要があります。それらの結果を通して、管理組合への相談や理事会で協議し、施工に移ります。そのため、ここでのマンション管理会社の働きがとても重要になるのです。
大規模修繕費用の相場価格とは
マンションの快適な生活を維持するためには大規模修繕が必要となることがありますが、気になるのは費用面ではないでしょうか。マンションの規模によって異なりますが、小規模マンションと大規模マンションの2パターンで費用相場をご紹介します。
50戸以下の小規模マンションでの費用の相場は、3,000万円～4,000万円ほどです。一方、100戸以上の大規模マンションでは、工事費用は億を超える金額になることがほとんど。どちらの規模も大きな金額の為、費用を積み立てておく必要があります。
参照元：比較biz（https://www.biz.ne.jp/matome/2002686/）
修繕費用を安く抑えるには
大規模修繕は多額の費用がかかるため、実際に行う際は安くしたいと思う方も多いでしょう。
費用を安く抑えるためには、建物診断を行うことが必要です。建物診断を行い、マンションの健康状態を把握することで修繕の必要な場所を把握します。その内容に合わせて、修繕を行う業者と相談し、プランを変更することで不要な費用を発生させず、施工できる可能性があります。
ここを疎かにしてしまうと、修繕の必要がない部分も業者の工事個所に含まれてしまうことがあるため、必ず行いましょう。
管理組合主導で行うのも効果的
マンション管理会社に任せることで、手間を省きスムーズな大規模修繕を行うことが可能です。しかし、管理会社に任せることでのデメリットとして費用面が高騰してしまい、修繕費用を抑えることが難しくなることがあります。
そのため、費用を抑える方法として、管理組合が主導して行う方法もあります。その場合は、建物診断を行う業者の選定、診断結果にあわせた大規模修繕を行う業者の選定が必要となり手間はかかりますが、管理組合が主導することで、費用を抑えて業者に依頼できる可能性が高まります。
そのほかに行う内容
大規模修繕はマンションによって周期が異なりますが、12年に1回ほどが主。
大規模修繕で修繕を行う箇所は、外壁だけではありません。大規模修繕で建物診断をした上で修繕を行う場所と事前準備などについて詳しく解説していきます。
屋上・バルコニー
コンクリートのひび割れなどを直し、水漏れなどを防ぐために行います。ほかにも、劣化が激しい手すりなどがある場合は撤去して新しいものに取り換えるなどの作業もあります。
修繕としては比較的スムーズですが、事前に窓の網戸は取り外して保管、バルコニーなどに物干し台や植木などが置いてある場合は片付けておくなど、準備が必要になります。スムーズな修繕のために、居住者同士で声を掛け合って行いましょう。
給排水管
給排水管は、経年劣化することで中が錆びついてしまったり、腐食が進んでしまったりしてしまいます。赤水の原因、水漏れにつながってしまうため、約20～30年周期で大規模修繕を行う必要があります。
目に見えない部分になるため、修繕の必要性を事前にしっかり確認したうえで依頼しましょう。施工方法によっては、費用を抑えることができる可能性もあるので、業者と事前に話し合うことが重要です。
ガス設備
ガス設備は、使われている素材などによっても修繕を行うまでの目安が異なります。亜鉛メッキの場合は15年程度ですがポリエチレン管では30年程度と目安の期間が変わるため、マンションによって大規模修繕の内容に入るタイミングが違います。
経年劣化により、ガス漏れなどで火災などの事故につながらないように、早めの修繕がおすすめです。
参照元：大規模修繕支援センター（https://large-scale-repair.com/construction/gasequipment/）
エレベーター
エレベーターについては法的な耐用年数は17年と定められていますが、定期点検やメンテナンスを適宜実施していれば20年から25年は利用できることが多いようです。
特にマンションでは、生活必需品となるためパーツだけ入れ替えて短期間でコストを抑える方式にするのか、長期間かけて全て入れ替える方式など、分けて修繕を行う場合があります。
参照元：スマート修繕（https://smart-shuzen.jp/elevator-renewal）
各部屋を行う場合も
大規模修繕を行う場合は、共有設備である外壁、タイル補修、防水工事、エントランス、などを行う場合が多くなっています。しかし、部屋の中の設備なども当然ながら経年劣化をしていき、快適な生活を送ることができない状況になる場合があります。
そのため、電気設備、ガス設備などの専有部分の修繕工事を行う場合があることも覚えておきましょう。なお、その際には居住者の立ち合いが必要になります。
大規模修繕は事前の準備が必要
大規模修繕を行う場合は、少なからず日常生活に影響を及ぼすことが考えられます。そのため、必ず住民の方へ向けた事前の工事説明会を開かなければいけません。
修繕は思い立ったらすぐにできるわけではなく、事前にスケジュールを立てて準備をする必要があります。工事を行う際の注意点を確認し、日常生活でストレスをなるべく感じないような準備をしておきましょう。
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