マンションの修繕工事の計画について
こちらの記事では、マンションの長期修繕計画についてご紹介しています。どのような目的があるのか、またどのような内容になっているのかをまとめました。
マンションの長期修繕計画とは
長期修繕計画とは、マンションの大規模修繕や定期点検などに関する予定をまとめた計画です。どのタイミングで修繕工事が必要になるのか、また工事にはどの程度の費用がかかるのか、そして積み立ての状況はどうようになっているのかなどについて細かく記載されます。
この長期修繕計画を作成する際には、国土交通省が提示しているガイドラインに沿った形で作成することが望ましいとされています。
マンションの長期修繕計画を立てる目的
マンションの長期修繕計画を立てる目的は、大きく分けて3つ挙げられます。
まず、「今後必要となると予想される工事内容や費用を把握する」という目的があります。マンションは年数が経過するとともにさまざまな部分がどうしても劣化してきます。例えば小さなヒビを放っておくといずれ建物に大きなダメージを与えてしまう可能性もありますし、マンションの価値を下げることにもつながるかもしれません。また、大規模修繕工事を行う場合には、1回の工事につき数千万円以上の費用がかかりますので、資金計画を前もって立てておかないと工事を行うための予算が足りなくなってしまうことも考えられます。
2つ目として「修繕積立金の額の根拠を示すため」という目的もあります。修繕に必要な積立金は、マンションの各組合員が負担することになりますが、修繕費用を集めるにはその根拠となるものが必要といえるでしょう。
3つ目の目的としては「修繕工事をスムーズに進めるため」という点が挙げられます。修繕工事は月単位や年単位で動く場合もあります。そのため、組合員同士であらかじめ修繕計画を共有しておき、工事の時期・資金計画について理解しておくことで工事がスムーズに進められるといえるでしょう。
マンションの長期修繕計画の項目
建築関係
建築関係の項目は、下記のような内容が代表的な項目となります。
- 仮設工事
- 鉄部塗装工事
- 外壁塗装
- タイル補修工事
- 防水工事
- 建具・金物工事 など
建築関係の項目にはさまざまな項目が含まれますが、例えば建具（サッシなど）は、建築から30年を超えると交換の時期を迎えるとされています。こちらの交換にはまとまった額が必要となりますし、大規模修繕工事を行う時期とも重なりますので、長期修繕計画にしっかりと組み込んでおくことが大切な項目といえます。
設備関係
ここでは、インフラに関係する設備が挙げられます。例えば下記のような項目があります。
- 給水設備
- 排水設備
- ガス設備
- 空調・換気設備
- 電灯設備
- 情報・通信設備
- 消防用設備 など
これらの項目を見ると、マンション住人の生活に直結する項目が多い点が特徴といえるでしょう。そのため、長期修繕計画で修繕計画を組むとともに、定期的なメンテナンスを行っていくことがポイントとなります。また、防犯カメラの設置や通信設備のアップグレードなど、時代に応じて求められる設備も変わってきますので、それらを上手に取り入れることがおすすめです。
資金計画
資金計画とは、修繕計画に必要な資金の積み立てを計画的に行えているかを把握するための内容になっています。具体的には、現在の修繕積立金の累計金額や、一戸あたりの修繕積立金の月額、修繕積立金の収入月額に加えて、もし借入金がある場合にはその金額も記載されます。また、工事に必要な費用も記載します。このように、資金計画をしっかりと立てることで収支状況が把握できます。
マンションの長期修繕計画の注意点
定期的な見直しの必要性
長期修繕計画は、定期的に見直しを行うことが必要です。これは、年月の経過により当初立てた計画とのずれが生じてくるため。この点から定期的に見直しを行い、計画が現状に即しているのか、また費用が変わっていないかなどについて確認することが大切です。
例えば、人件費や材料費の高騰が資金計画に影響してくる可能性も大いにあります。加えて、急遽工事が必要になる可能性もありますが、このような場合には追加費用について考える必要があります。
以上から、5年に1回程度長期修繕計画を見直し、必要に応じて修正を行っていきましょう。
修繕積立金のマイナスに対する対策をする
もし積立金にマイナスが発生している場合には、対策を行う必要があります。
この場合の対策としては、工事時期や内容の見直しが考えられますが、それでもマイナス分が解消できない場合には、修繕積立金の値上げや、一時金の徴収を行う、借入を行うなどの方法が考えられます。これらは管理組合の総会決議が必要になるため、意見の調整に時間がかかる点もあらかじめ覚えておきたいところです。ただし、修繕積立金の値上げは組合員の生活に直結する部分であることから、専門家に相談しながら進めていく必要があります。
まとめ
こちらの記事では、マンションの長期修繕計画について紹介しました。マンションの住人が不安なく暮らすため、そしてマンションの価値を下げないためにも、長期修繕計画は非常に重要であるといえます。しっかりと計画を立て、定期的に見直しを行いながら修繕計画を進めていくことが大切です。
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