マンション管理の管理形態とは？
戸建てと異なり、マンションはそこに住む方々が共有して使うスペースも多く存在しています。だからこそルールを定めなければ、トラブルも多くなってしまうでしょう。マンション運営には専門的な知識も必要であり、かつ広範囲に業務を行わなければなりません。そのためマンション管理を外部に委託するケースも。
このページではマンション管理の管理形態の特徴やメリット、デメリットを紹介します。
マンション管理には3つの管理形態がある
マンションの管理形態は管理会社に委託する範囲によって、全部委託・一部委託・自主管理の3つに分類されます。どれが良いという訳ではなく各々で特徴があり、メリット・デメリットがあるので、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。
全部委託
マンションの管理業務を全て外部の管理会社に委託する管理形態のことです。一般的に新築の分譲マンションであれば、全部委託となっているケースが多いでしょう。管理会社は分譲主のマンションデベロッパーの関連企業の場合が多く、新築の分譲マンションは管理も含めて分譲されていると考えられます。
この全部委託はマンションの管理形態のうち74%（*）ほどを占めるとされており、ほとんどのマンションが全部委託の管理形態を採用している現状です。
全部委託のメリット
全部委託を選ぶ最大のメリットは管理業務をトータルで任せられるので、管理組合の負担を大きく軽減できるという点です。とくに仕事などで忙しくしている方が居住者に多ければ、この点は非常に魅力的と言えるでしょう。また設備の故障・事故などの緊急時でも管理会社が迅速対応してくれるため、トラブルがあったとしても心配はありません。さらに管理会社によっては色々なアドバイスをはじめ、新しいサービスの提案を受けられる場合もあるでしょう。
全部委託のデメリット
管理組合の負担が大幅に軽くなるといったメリットがある一方で、管理会社の手数料も増えてしまうため委託費用が割高になってしまいます。管理会社によって費用は変わってきますが、状況によっては管理委託費が入居者の経済的負担になる恐れも。また全ての業務を管理会社に任せてしまうと、管理組合・組合員などのマンション管理に対する意識が薄くなりがちです。
一部委託
マンション管理業務の一部だけを外部の管理会社に委託する管理形態のことです。この管理形態は新築マンションだけでなく、中古マンションでも採用されています。また管理組合の話し合いなどで全部管理から一部管理に切り替えるケースもあるでしょう。一部委託を採用しているのは、マンション全体の13%（*）ほどです。
委託する業務の内容は基本的に選択することが可能で、委託する内容などによって委託費用は変わってきます。委託する管理会社に相談し、どの程度の費用か確認すると良いでしょう。
一部委託のメリット
一部委託は複数の管理会社などから相見積もりを取り、比較検討することで委託費用を抑えることができます。費用を少しでも節約したいと思うのであれば、一部委託を検討するのも良いでしょう。また管理業務の一部を組合員で考えながら実行するため、マンション管理に対する意識も高まりやすくなります。その結果、資産価値向上につながる取り組みも積極的に行ってくれるでしょう。
一部委託のデメリット
ただし一部委託を行うことで、管理組合の業務負担が増えてしまいます。そのため管理組合の理事になりたいという方が少なくなり、業務の引き継ぎが難しくなることも。また理事に対し個人的な管理スキルの依存が高まりやすくなるので、別の方への交代が困難になりかねません。長年同じ方が理事になってしまえば業者との癒着も生まれやすくなり、体制が変わった際に癒着の実態が判明するケースもあるので注意が必要です。
自主管理
最後に自主管理とは、マンションの管理業務を全て自分たちで行う管理形態です。比較的年数の経った公団・公社マンションに多いと言われていますが、マンション全体の6%（*）ほどしか採用されていません。つまり、ほとんどのマンションが全部委託・一部委託であり、外部の管理会社に任せている状況なのです。マンション管理業務を全て自分たちで行うことでメリットもありますが、デメリットも大きいと判断されるため採用するケースが少ないのでしょう。
自主管理のメリット
自主管理であれば委託費用は一切かかりません。そのため管理費用を抑えたいと考えているマンションにとっては向いている管理形態と言えます。自主管理を行うことで、管理組合の運営がしっかりとしているため、安心感があるという点もメリットになるでしょう。
自主管理のデメリット
ただ自主管理なら管理業務の難易度も高くなり、組合員などの業務負担も格段に大きくなってしまいます。管理全体の仕組みをしっかりと構築しなければ、継続し続けるのは非常に困難でしょう。また現時点では管理できていたとしても、いつまで今の管理体制が継続できるかは不透明というマイナスもあります。
まとめ
マンション管理は法律や建築に詳しい知識が必要になるだけでなく、管理業務に要する時間も費やしてしまいます。そのためマンション組合だけで管理するのは、非常に難しいケースがほとんどです。
管理形態のメリット・デメリットをしっかりと把握し、管理者として希望に合った方法を選択することが大切になってきます。もし全部委託・一部委託を選ぶのであれば、信頼できる管理会社に依頼するようにしましょう。
※参考元：国土交通省「管理組合向け調査の結果」【PDF】
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