マンション管理会社の選び方は

マンション管理会社は選び方のポイントを知っておくことで、適正な選択ができます。逆にいえば、ポイントを知らないと失敗する可能性が高まってしまいます。ここではマンション管理会社を選ぶときのポイントや注意点など、選定のために知っておきたい選び方のポイントをまとめました。

マンション管理会社を選ぶ際に確認するポイント

マンション管理会社を選ぶ際のポイントは多岐に渡ります。その中でも押さえておきたいのは、担当者の保有資格や実績をはじめ、滞納にはどんな対処法をするのか、長期修繕計画のサポートはあるのか書類管理はしっかりしているのかなどをとくにチェックしましょう。

担当者の保有資格や実績

マンション管理会社に実績はあっても、実際に実務をする担当者の管理能力は未知数です。マンション管理は担当者の能力で質が変わります。また、現状で多くの物件を担当しているから質が高いともいい切れません。その時点での担当件数が20件以上で多ければ、1件ずつ丁寧に対応できない場合も多いからです。

そこで担当者の能力を判断する際の目安となるのが保有資格や経験です。他にも人間性や相性も無視できません。実際に担当者と顔を合わせて話をしてから、安心して任せられそうか見極めることが重要です。

滞納への対処方法

家賃や管理費や修繕積立金などの滞納が発生する場合もあります。実際、修繕積立金が足りなければ修繕工事は難しいでしょう。滞納者にも都合はあるかもしれませんが、現実的な対応は必要です。マンション管理会社はオーナーの代わりに対処してくれますが、どんな方法かは確認が求められます。

当然のように聞こえますが、対象方法のルールを明確にしているマンション管理会社のほうが信頼できます。督促業務の期間、滞納してから何日後から督促を行うのかなど確認してみましょう。他にも、電話や訪問や書面での督促の頻度や月に何回するのか、滞納が何ヶ月経過すると法的手続きをするのかなどもチェック。督促記録についても併せて提出してくれるか確認が必要です。

長期修繕計画を定期的に見直してくれるか

長期修繕計画にもしっかり対応してくれるのかも選定条件のひとつに挙げられます。定期的に見直してくれるのかどうかも確認してみてください。また、長期修繕計画だけ別途費用が必要な管理会社もあります。有償だと相場の30万円より上か下かで判断しましょう。

長期修繕に関して有資格者が対応するかどうかも重要です。一級建築士や一級建築施工管理技士などが対応している管理会社をおすすめします。有資格者なら、不具合からどこを修繕したほうがいいか適切に判断できるからです。

修理履歴などの書類管理が適切か

マンション管理では、総会や理事会で求められる議案書や、月次報告書などの作成が必要です。マンション管理会社には、各種必要書類を作成できる会社を選ばなければなりません。ただし、質の見極めは重要です。「うちは書類の作成も可能です」といいながら、簡単な議案書や箇条書きだけのものだと総会や理事会で意義のある話し合いが難しくなります。

依頼を検討する業者に対し、議案書や月次報告書のサンプルを依頼前に提出してもらって確認してください。サンプルが難しいといわれても、議案書やその内容についてはしっかり確認しておいたほうが無難です。具体的な文章と写真もある書類なら安心できます。

管理組合の立場になってくれるか

管理組合の立場も考えた提案や対応ができるかも重要です。マンション管理組合は、国土交通省の標準管理規約に基づいていますが、一昔前に作成したものだと、規約が更新されてもそのままというケースもあります。

質の高いマンション管理会社なら、管理規約や修繕計画の改善計画案まで相談の乗ってくれるものです。契約前なら限界もありますが「それは無理です」とばっさりと切り捨てるようなところだと、契約後も管理組合の立場になって考えて対応してくれない可能性があります。

適切な資金管理能力をもっているか

資金管理能力も重要です。諸経費、コスト削減の提案など、お金に関する管理能力に不安があるなら依頼をするか慎重に判断したほうがいいです。マンション管理では諸経費が必ずかかります。積み重なると大きな金額となると認識しましょう。

諸経費は、管理人室の電気料金や電話料金、机やロッカーなどの備品、清掃用品や消耗品があります。さらに管理費の引き落とし手数料や緊急業務の出張費も必要です。各金額は200円以下のものもあるかもしれません。ただ、年単位だと高額です。管理組合と管理会社どちらが負担するか確認も求められます。

トラブルへの対応

住民から要望や苦情も出てきます。トラブルを放置すれば住民が「ここの管理は誠実に対応してくれない」と考えるかもしれません。そのネガティブな感想がふくれると世間に流れます。とくにインターネットで情報収集をするのが当たり前の時代です。

悪い噂が多くなれば、入居希望者も避ける可能性は十分あります。また、ご近所トラブルがワイドショーを賑わす事件にまで発展すれば目も当てられません。信頼できるマンション管理会社なら、大事になるまえに対処もしてくれますし、タイムリーに報告してくれます。

マンション管理会社とのよくあるトラブル事例を確認する

マンション管理会社を選ぶ際に注意したいこと

マンション管理会社を選ぶ際に、押さえておきたい注意点があります。注意点を押さえておくことで、満足できるマンション管理会社を選べる可能性が高くなるのです。知名度や適切な物件数、営業担当者のセールストークなど注意点をまとめてご紹介します。

知名度だけで選ばない

マンション管理会社として世間に広く知られているところもあります。知名度の高さいいことと感じてしまいがちですが、デメリットもあります。知名度が高いからこそ多くの組合が契約を持ちかけてくるのです。つまり1件契約を逃した程度では痛手にならないため、条件交渉ではマンション管理会社が強気に出てくる可能性があります。結果、不利な条件の契約になる場合があるのです。

対応している物件数は適切か確認する

物件数をチェックしてみてください。担当者1人の負担が大きいようなら、管理業務は細かい点まで対応してもらえない可能性もあります。実績が多い、物件数が多いとそれだけノウハウの積み重ねはあるかもしれません。ただ、1人で対応できる数にも限界があります。管理体制もしっかりチェックしておきましょう。

営業担当の話を鵜呑みにしない

営業担当者の話だけ聞いているといいことばかりと感じることもあるかもしれません。ただ、話半分に聞いたほうが無難です。営業担当者も現場のすべてを把握できていない場合もあります。契約を結ぶのを最優先にすればセールストーク全力でいいことばかりを話している可能性があるのです。営業担当者以外の現場担当者の話もしっかり聞いたほうがいいでしょう。

口コミは参考程度に

インターネットの情報や、他のマンションの人の話を聞ける機会もあります。口コミはいい内容もあれば悪い内容もあるものです。ただ、口コミは主観がかなり入り込みます。また、悪い口コミのほうがより印象に残るものです。参考程度はいいですが、すべて鵜呑みにすると失敗する可能性があります。

メディアの情報を信用しすぎない

マンション管理会社の中にはメディア戦略に力を入れているところもあります。テレビコマーシャルや広告代理店を見ると、いいことばかりが目に飛び込んでくるものです。広告宣伝のためですからいいことばかりなのは当然でしょう。実態を知りたければ、情報収集と担当者との話を重視したほうがいいのです。

マンション管理会社を決める前にしておきたいこと

マンション管理会社を決める前にしておきたいポイントをまとめました。勢いだけ、イメージだけで簡単に決定するのは危険です。長い付き合いにあなりますし、大きなお金も動くために慎重に進めることをおすすめします。

相見積もりを出しましょう

見積もりを出すなら1社ではなく数社から出してもらって比較検討してみてください。マンション管理会社は各社で費用もサービス、担当者の傾向も異なります。見積もりも現行仕様と管理会社の提案仕様、2つを出してもらってください。マンション所有者が納得できる見積もりを出したところを選んだほうが無難です。

専門家の意見を聞く

組合にはさまざまな価値観を持った人がいます。意見が割れるのもしかたないことです。その場合、マンション管理士のような専門家に相談してみてください。管理組合の立場から運営に関するアドバイスやサポートをしてくれます。結果、みんなが納得できるマンション管理会社を見つけられる可能性が高まるのです。

管理しているマンションの様子を見てみる

実際に管理会社が管理するマンションはどうなのか実態をチェックしてみてください。営業担当者が「うちは清掃に力を入れています！」といっていても、実際に見てみると、共用部分の清掃が不十分というケースもあるかもしれません。エントランス、廊下、階段、エレベーターなどの清掃状況、掲示板に古い掲示物が残ったままになっていないかチェックすると実態がわかります。

まとめ

マンション管理会社も千差万別です。いい加減に決めるとトラブルのもとになるため、慎重な選定が求められます。マンション管理会社にだけ注目するのではなく、営業担当者や管理担当者、現場を知っている方の話をしっかり聞いて任せていいか見極める目が必要です。

資金管理はしっかりしているかサンプルも出してもらってください。大手だからいいと単純に判断すると、不利な条件の契約になるなどの問題が出る可能性もあります。情報収集をし、相見積もりを数社から出してもらい、しっかりと話しを聞いた上で、組合全員で納得できるマンション管理会社を選んでください。

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