マンションの老朽化と対策方法について
マンションなどの建物は、時間が経つにつれて老朽化していきます。そこでこちらの記事では、マンションの老朽化に伴って発生すると考えられる問題とその対策方法についてまとめました。
マンションの老朽化により発生する問題
建物や設備の劣化
マンションが老朽化すると、建物そのものや設備の劣化が発生し、さまざまなトラブルが起こってくる可能性が考えられます。
老朽化の影響で起こりやすい問題の例としては、外壁・内壁の劣化が挙げられます。マンションは主にコンクリートで構成されていますが、経年劣化によって天井や壁などさまざまな部分の劣化によってひび割れが生じる場合があります。このような状態になってもしっかりと補修しないまま放置しておくと、雨水などが入り込み室内で雨漏りが発生するなどのケースが考えられます。
給排水管の劣化による水漏れも発生することが多いトラブルです。これは、給排水管は普段目に見えないところにあることから劣化に気づきにくいのがその理由です。この場合、水漏れのほかにも水が出なくなるといった可能性もあります。
上記で挙げたものはほんの一例であり、外壁・内壁や給排水管のほかにもさまざまなトラブルが発生する可能性が考えられます。
現行の耐震基準を満たさない可能性
古い建物の場合には、耐震基準の問題も出てきます。建築基準法の耐震基準が改正されたことから、1981年6月以前に確認申請を受けたマンションは旧耐震基準の建物になります。
現在の新耐震基準においては、震度5の地震が発生した場合には「軽微な損傷」、震度6強から7といった大規模な地震が発生した場合でも、倒壊や崩壊は免れるという基準が義務付けられています。
旧耐震基準においては、震度6強から7に達する程度の大規模な地震に関する規定はありませんし、さらに震度5強程度の中規模な地震が発生した場合でも、倒壊は免れるものの損傷を受ける可能性がある、といった内容になっています。
以上から古いマンションの場合には現行の耐震基準を満たせない可能性がある点も、考えなければならない問題のひとつといえます。
資産価値の低下
マンションが老朽化し、そのまま修繕も行わないままだと資産価値の低下に繋がるという問題もあります。そのマンションに住んでいる人も「より良い環境で過ごしたい」と考えるのが自然であることから、引っ越しを考える方もいるかもしれません。そうなると空室が増えてしまい、さらにマンションを管理・維持するための資金が集められなくなり、より老朽化が進むという悪循環に陥ってしまう可能性も考えられます。
特に老朽化したマンションは修繕すべき箇所が複数ある場合もあるでしょう。修繕費用を負担する住人が少なくなってしまうと、老朽化した部分だけではなく故障してしまった設備も直すことが難しくなってしまう可能性もあります。
マンション老朽化の対策について
修繕の検討
マンション老朽化への対策としては、修繕の実施が有効な対策として挙げられます。参考として、国土交通省による「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、分譲マンションの場合の大規模修繕は12年周期で行うことが推奨されています。
上記の周期を参考にしながら定期的に修繕を行っていく計画をあらかじめ立てておくことがおすすめです。大規模な修繕を行っていければ、都度設備を新しいものに更新できますし、老朽化により問題のあった箇所も直せますので、マンションの住民も不安なく暮らしていけるでしょう。
建て替えの検討
老朽化の対策としては、マンションの建て替えという方法も考えられます。同じマンションで建て替えを行えれば、住民は同じ場所に住める、さらに建物が新しくなってきれいな部屋に住めるため、住環境としては理想的といえるかもしれません。
しかし現実的な問題として、マンションの建て替えには莫大な費用が必要になる問題があります。加えて、マンションの建て替えを行うためには、マンションの区分所有者の5分の4以上の賛成と、議決権の5分の4以上の賛成を得ることが必要となります。このような点から、なかなかマンションの建て替えが行われていないのが現状です。
もし、建て替えが必要であれば管理組合に検討組織の設置を行うとともに専門家に意見を聞くなど、慎重に話を進めていくことが必要になってくると考えられます。
解体・敷地売却の検討
上記の2つの対策のほか、マンションの解体を行って敷地を売却する方法もあります。
ただしこの方法の場合には、解体に必要な費用をマンションの区分所有者全員で負担します。加えて、マンションの土地を売却するにあたっては、「耐震性不足のマンション」の認定と、区分所有者の5分の4以上の賛成を得る必要があります。また、検討組織の発足、専門家への相談、売却先の選定といった作業も行う必要があるなど、非常に難易度が高い選択肢であるといえます。
まとめ
マンションの老朽化に伴って発生すると考えられる問題と、老朽化への対策についてご紹介してきました。経年劣化によりどうしても建物や設備の老朽化は避けられませんので、あらかじめ対策を考え、実行していく必要があるといえるでしょう。マンションの場合には定期的な修繕によって回避できる問題もありますので、しっかりと修繕計画を立てておくことが大切です。
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